Erstmals wich der OGH in einer Entscheidung über die Geltendmachung von Mietzinsminderungsansprüchen nun von seiner bisherigen Judikaturlinie ab. Bisher vertrat der OGH den Standpunkt, dass dem Mieter ein Mangel oder Schaden im Mietgegenstand bekannt sein muss, der die Ausübung seines Mietrechtes beeinträchtigt. Der Mieter musste diesen Mangel dem Vermieter anzeigen. Unter diesen Voraussetzungen war sodann die Geltendmachung eines Mietzinsminderungsanspruches in jenem Ausmaß möglich in dem der Mieter durch den Mangel in der Ausübung seines Mietrechtes beeinträchtigt war. Dies wurde auch damit begründet, dass der bedungene Gebrauch ein subjektives Element beinhaltet und es somit notwendig ist, dass der Mieter auch faktisch in seinem Nutzungsrecht beeinträchtigt sein muss.
Nunmehr sprach der OGH aus, dass auch nachträglich ein Mietzinsminderungsanspruch gem. § 1096 ABGB zusteht, wenn ein Mangel im Bestandobjekt bestanden hat, dieser dem Mieter jedoch gar nicht bekannt war. Im konkreten Fall ging es darum, dass im Bestandobjekt die elektrischen Leitungen nicht dem Stand der Technik entsprachen und einen grundsätzlichen Gefahrenherd für einen Brand darstellten und dies erst nach 5 Jahren aufrechtem Mietverhältnis bekannt wurde. Der OGH sprach in diesem Fall für die bisherige Dauer des Bestandverhältnisses nachträglich einen Mietzinsminderungsanspruch von 30% zu, da der Mieter unverschuldet in Unkenntnis des Mangels war.
Laut dieser Rechtsprechung ist es ausreichend, wenn der bestehende Mangel objektiv tauglich ist das Mietrecht des Mieters zu beeinträchtigen unabhängig davon, ob dies tatsächlich zu einer derartigen Beeinträchtigung führt.
Grundsätzlich sind die elektronischen Leitungen bei Neuvermietung zu überprüfen und ist ein Prüfprotokoll gem. § 7a Elektrotechnikverordnung an den Mieter auszuhändigen. Der OGH hat bereits mehrfach entschieden, dass das Fehlen eines derartigen Protokolls bis zu dessen Herstellung eine Mietzinsminderung von 10% rechtfertigt, da der Mieter nicht wissen kann, ob die Elektroleitungen potentiell gefährlich sind.
„Generell gilt, dass bei Neuvermietung ein derartiges neues Prüfprotokoll sowie nach § 4 EAVG ein Energieausweis, der nicht älter als 10 Jahre ist, dem Mieter übergeben werden müssen. In beiden Fällen droht ansonsten eine Verwaltungsstrafe. Aus zivilrechtlicher Sicht gelten ansonsten die Elektroinstallation als potentiell gefährlich und hinsichtlich des Energieverbrauches jene Kennzahlen, die für ein vergleichbares Objekt durchschnittlich anzunehmen sind. Auch daraus kann der Mieter einen Mietzinsminderungsanspruch ableiten, sofern der tatsächliche Verbrauch demgegenüber erhöht ist“, so unser unser Partner Mag. Andreas Haselbruner LL.M. als Ansprechpartner in Angelegenheiten des Mietrechtes.
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