Ausgangslage/Sachverhalt
In der gegenständlichen Entscheidung (OGH 5 Ob 87/24s) begehrte die Klägerin von der Beklagten die Maklerprovision. Die Klägerin vermittelte im Juli 2022 als Immobilienmaklerin den Abschluss eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung. Der Kaufvertrag wurde in weiterer Folge jedoch nicht abgewickelt, da beide Seiten jeweils den Rücktritt vom Vertrag erklärten.
Die Beklagte wendete im Wesentlichen ein, die Klägerin habe das Kaufobjekt unzutreffend als „top saniert“ und neuwertig beschrieben und auch zugesagt, dass für die Wohnung ein Elektroprüfbefund existiere. Da der Zustand der Wohnung mangelhaft war, habe dies die Beklagte zu einem berechtigten Rücktritt vom Vertrag veranlasst.
Rechtliche Beurteilung
Gemäß § 7 Abs 2 MaklerG entfällt der Anspruch auf Provision, wenn feststeht, dass der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. Um sich von seiner Provisionspflicht zu befreien, muss der Auftraggeber daher nachweisen, dass die Ausführung des vermittelten Geschäfts ohne sein Verschulden unmöglich oder unzumutbar wurde.
In der Entscheidung 6 Ob 194/22f hat der OGH klargestellt, dass kein Provisionsanspruch zusteht, wenn die Anfechtung des Vertrags wegen eines dem Rechtsgeschäft anhaftenden Wurzelmangels erfolgte. In einem solchen Fall entfällt der Provisionsanspruch allerdings nicht gemäß § 7 Abs 2 MaklerG, sondern weil der Immobilienmakler keinen beständig rechtswirksamen Vertrag erwirkte.
Im gegenständlichen Fall konnte die Beklagte nachweisen, dass die Elektroinstallationen in der Wohnung – entgegen der ausdrücklichen vertraglichen Zusage – mangelhaft waren, weshalb sie aus einem nicht von ihr zu vertretenen Grund den Kaufvertrag nicht abwickelte. Aus diesem Grund ist gemäß § 7 Abs 2 MaklerG die Provisionszahlung nicht zu leisten, da das vermittelte Geschäft ohne das Verschulden der Beklagten unmöglich bzw. unzumutbar wurde.
Autor: Mag. Kathrin Brückl
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