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Die Änderungen zum Grunderwerbsteuergesetz treten mit 1. Juli 2025 in Kraft. Sofern Sie noch Beratungs- und Handlungsbedarf haben, stehen wir sehr gerne zur Verfügung.

 

BBG 2025 1

1.  Was wird konkret verschärft?

Das BBG 2025 bringt umfassende Änderungen bei der Grunderwerbsteuer (GrESt), im Bereich der Anteilsvereinigungen:

• Gesellschafterwechsel NEU (§ 1 Abs 3 Z 1 GrEStG)
• • Personengesellschaft und Kapitalgesellschaft (bis dato: nur Personengesellschaft)
  • Übergang von mindestens 75 % der Anteile (bis dato: 95 % der Anteile)
  • Beobachtungszeitraum: 7 Jahre (bis dato: 5 Jahre)
  • Nur unmittelbare Anteilsübertragungen betroffen (keine Veränderung)
  • Nur Gesellschafterwechsel betroffen (dh Anteilsübertragungen Gesellschafter untereinander nicht betroffen – Achtung: Anteilsvereinigung)
  • Grundstücksbezogene Betrachtungsweise (dh auf jedes Grundstück abzustellen)
  • Nicht: börsennotierte Gesellschaften, eigene Anteile (aber: werden bei der prozentuellen Anteilsberechnung nicht mit eingerechnet)
  • Steuerschuldner: grundstücksbesitzende Gesellschaft

• Anteilsvereinigung NEU (§ 1 Abs 3 Z 2 GrEStG)
• • Personengesellschaft und Kapitalgesellschaft (bis dato: nur Kapitalgesellschaft)
  • Mindestens 75 % der Anteile (bis dato: 95 % der Anteile)
  • Mittelbare Anteilsvereinigung schädlich (bis dato: nur unmittelbare Anteilsvereinigung)
  • Erwerbergruppe schädlich (bis dato: Gruppendefinition) – Konzerndefinition wird angewendet
  • Nicht: eigene Anteile
  • Umgründung gemäß UmgrStG im Konzern: nur unmittelbare Anteilsvereinigung schädlich (NICHT: mittelbare Betrachtungsweise)
  • Steuerschuldner: derjenige Gesellschafter, bei dem die Anteilsvereinigung stattfindet

• Immobiliengesellschaften NEU
• • Steuersatz 3,5 %
  • Bemessungsgrundlage: Gemeiner Wert 2 (=Verkehrswert) (bis dato: Grundstückswert)
  • Dies gilt auch künftig bei Übertragungen aufgrund einer Umgründung (bei Immobiliengesellschaften)
  • Immobiliengesellschaft:  wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Eine Immobiliengesellschaft liegt dann vor, wenn das Vermögen der Gesellschaft überwiegend (idR mehr als 50 %) aus Grundstücken besteht, die nicht für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden. Alternativvoraussetzung ist, dass die Einkünfte der Gesellschaft überwiegend durch die Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung erzielt werden.
  • Ausnahme Familientatbestand: Gehören sowohl vor als auch nach einem Gesellschafterwechsel oder einer Anteilsvereinigung bei einer Immobiliengesellschaft die beteiligten Gesellschafter dem Personenkreis des § 26a Abs. 1 Z. 1 GGG („Familienkreis“ zB Ehegatten) an, wird die GrESt iHv 0,5 % vom Grundstückswert erhoben. Achtung: Ausnahme nicht für mittelbare Beteiligungen und für unterschiedliche Familienverbände

2. Gilt die neue Rechtslage auch für Umgründungen?

Die neuen Regelungen gelten auch für Umgründungsvorgänge (ausgenommen die Mittelbarkeit bei der Anteilsvereinigung im Konzern).

3. Inkrafttreten

Das BBG 2025 tritt mit 1.7.2025 in Kraft und soll auf Erwerbsvorgänge angewendet werden, für die die Steuerschuld nach dem 30.06.2025 entsteht oder entstehen würde.

Das Gesetz sieht eine Übergangsregelung vor. Hält eine Person (schon) am 30.6.2025 75 % der Anteile oder mehr und wurde bisher noch keine Anteilsvereinigung verwirklicht, wird bei künftigen Transaktionen GrESt ausgelöst, wenn sich der Beteiligungsprozentsatz ändert (und dabei nicht unter 75 % fällt).

Werden demnach am 30.06.2025 bereits zumindest 75% der Anteile in der Hand einer Person gehalten, ist § 1 Abs 3 GrEStG (also sowohl Änderung des Gesellschafterbestandes als auch Anteilsvereinigung) auch dann anzuwenden, wenn es ab dem 01.07.2025 zu einer Verschiebung der Anteile kommt und die Beteiligungsschwelle von 75% nicht unterschritten wird.  (Beispiel: A hält 80% einer Gesellschaft und veräußert 4% der Anteile an B => Steuerpflicht des A gemäß § 1 Abs 3 GrEStG).

4. Entstehen der Steuerschuld bei GrESt

Bei der Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich dann die Steuerschuld, sobald der steuerpflichtige Erwerbsvorgang (Verpflichtungsgeschäft) verwirklicht worden ist. Das ist der Zeitpunkt, in dem sich die Vertragspartner über Kaufgegenstand und Kaufpreis (z.B. durch Unterfertigung der Vertragsurkunde) geeinigt haben. Bei der einer Umgründung kommt es laut herrschender Literatur und BFG Judikatur auf die Rechtswirksamkeit des Vertrages an (z.B. Verschmelzungsvertrag inklusive Generalversammlungsbeschlüsse).

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1  Für die Richtigkeit der Aussagen wird keine Haftung übernommen.

2  Der gemeine Wert kann auf verschiedene Art und Weise nachgewiesen werden, beispielsweise durch

• ein Schätzungsgutachten,
• den Kaufpreis bei nicht lang zurückliegendem Ankauf,
• den Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften oder
• den Wert laut Bankenschätzung, sofern ein Hypothekarkredit aufgenommen wurde.

Diese Beweismittel unterliegen grundsätzlich der freien Beweiswürdigung durch die Behörde. Wird ein Schätzungsgutachten (Gutachten iSd Liegenschaftsbewertungsgesetz) von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt, hat das Gutachten die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Ansprechpartnerin: Dr. Kornelia Waitz-Ramsauer, LL.M. 

 

Disclaimer: Dieser Beitrag dient lediglich zur allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit wird von Waitz Haselbruner Rechtsanwälte GmbH keine Haftung übernommen.