Aufgrund der sogenannten „Indexklauseln“ erhöhen sich die Mieten – sofern in den Mietverträgen eine Wertsicherung vereinbart wurde – gerade bei der derzeitigen Inflation rasant.
Durch die aktuellen Entscheidungen des OGH könnte sich das in Zukunft (zu Gunsten der Mieter und zu Lasten der Vermieter) ändern: Der OGH hat sich in den Entscheidungen zu 2 Ob 36/23t und 8 Ob 37/23h mit der Wirksamkeit von Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen befasst. Beide Verfahren waren sogenannte „Verbandsklageverfahren“, geführt von der Bundekammer für Arbeiter und Angestellte. Die Auslegung von Klauseln im Rahmen einer Verbandsklage hat im „kunden-/verbraucherfeindlichsten“ Sinn zu erfolgen – es ist von der für den Verbraucher nachteiligsten Auslegung auszugehen. Eine Auslegung im kundenfeindlichsten Sinn findet im Individualprozess allerdings nicht statt; vielmehr hat die Auslegung dort nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 914, 915 ABGB zu erfolgen. Das kann dazu führen, dass ein und dieselbe Klausel der Klausel-Kontrolle im Individualverfahren standhält, während sie im Verbandsprozess als unzulässig qualifiziert wird.
In den beiden aktuellen Fällen (Verbandsklageverfahren) hat sich der OGH für die Unwirksamkeit der in den konkreten Fällen vereinbarten Wertsicherungsklauseln ausgesprochen.
Im Verfahren zu 2 Ob 36/23t lautete die streitgegenständliche Wertsicherungsklausel wie folgt:
„Der Nettomietzins von EUR […] wird auf den vom österreichischen statistischen Zentralamt verlautbarten Index der Verbraucherpreis 1976 wertbezogen. Sollte dieser Index nicht verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht.“
Nach Ansicht des OGH ist dieser Formulierung nicht zu entnehmen, welcher Index dem VPI „am meisten entspricht“. Da in dieser Klausel nicht offengelegt wird, welcher Index bei Wegfall des vertraglich vereinbarten Index maßgeblich sein soll, ist diese Klausel laut OGH unwirksam.
Weiters hat der OGH als Begründung die Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG herangezogen. Es wurde ausgeführt, dass Vertragsbestimmungen bei Verbraucherverträgen, nach denen auf Verlangen des Unternehmers bereits in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss eine Mieterhöhung eintreten könnte, gegen das KSchG verstößt und damit unwirksam ist.
Diese Ansicht hat der OGH in der Entscheidung zu 8 Ob 37/23h noch einmal bekräftigt.
Fazit und Empfehlung:
Die Entscheidungen des OGH könnten zur Folge haben, dass viele Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern unwirksam sind. Das kann unserer Ansicht nach einige weitere Folgen nach sich ziehen. Beispielsweise haben Mieter auch einen Rückforderungsanspruch der zu Unrecht bezahlten erhöhten Mietzinse.
Es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte mit diesen Entscheidungen des OGH, insbesondere in Individualverfahren, umgehen werden.
Für Vermieter ist es jedenfalls wichtig, dass sie künftig keinesfalls alte Muster ungeprüft übernehmen, sondern bei der Gestaltung von Mietverträgen, besonders im Bezug auf Wertsicherungsklauseln, die aktuellen Vorgaben des OGH berücksichtigen und sich rechtlich beraten lassen.
Unser Team unterstützt Sie sehr gerne bei Fragen im Zusammenhang mit Ihrem Mietverhältnis und der vertraglichen Gestaltung. Ihre Ansprechpartner finden Sie hier .
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