Bislang hat der Oberste Gerichtshof in insgesamt siebzehn Klauselentscheidungen Bestimmungen aus Mietverträgen im Lichte des Konsumentenschutzgesetzes sowie des § 879 Abs. 3 ABGB überprüft und als unzulässig qualifiziert. Für Vermieter besonders problematisch erwies sich die selektive Aufhebung von Wertsicherungs- und Betriebskostenklauseln.
In der jüngsten Vergangenheit haben sich sowohl der Verfassungsgerichtshof als auch der Oberste Gerichtshof mit der Thematik der Wertsicherung neuerlich auseinandersetzen müssen.
Erkenntnis des VfGH vom 24.06.2025 (G 170/2024-17, G 37-38/2025-11)
Zunächst unterzog der Verfassungsgerichtshof erstmals jene Normen einer verfassungsrechtlichen Prüfung, auf die sich der Oberste Gerichtshof regelmäßig bei der Beurteilung der Unwirksamkeit von Wertsicherungsklauseln stützt.
Auslöser des Verfahrens war ein Urteil des Bezirksgerichts Leopoldstadt, in dem der Vermieter zur Rückzahlung unzulässiger Wertsicherungsbeträge verpflichtet wurde. Begründet wurde dies mit der aktuellen OGH-Judikatur, wonach Klauseln mit Preisänderungen innerhalb der ersten zwei Monate gegen das Anpassungsverbot des § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG verstoßen würden.
Der Vermieter erhob gegen das Urteil fristgerecht Berufung und stellte im Zuge des Rechtsmittelverfahrens einen Antrag auf Normenkontrolle hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit des § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG beim Verfassungsgerichtshof. Parallel dazu wurde im Zusammenhang mit einem Verfahren vor dem Handelsgericht Wien ein weiterer Antrag auf Normenkontrolle (G 37–38/2025‑11) eingebracht, der sich zusätzlich gegen die mangelnde Bestimmtheit des § 879 Abs. 3 ABGB richtete.
Der Verfassungsgerichtshof behandelte beide Anträge gemeinsam im Rahmen des gegenständlichen Erkenntnisses.
Der Verfassungsgerichtshof bestätigt in seinem Erkenntnis nun die Verfassungsmäßigkeit von § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG und
§ 879 Abs 3 ABGB.
§ 6 Abs. 2 Z 4 KSchG gewähre dem Verbraucher eine „Festpreisgarantie“ für die ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss und schütze ihn damit vor überraschenden Preiserhöhungen in Vertragsmustern. Die Rechtsfolge der vollständigen Nichtigkeit missbräuchlicher Klauseln sei auch nicht unverhältnismäßig, da sie den Unternehmer von deren Verwendung abschrecke und angesichts der schwächeren Verhandlungs-position des Verbrauchers auch sachlich gerechtfertigt sei. Zur behaupteten Unbestimmtheit des § 879 Abs. 3 ABGB stellt der VfGH klar, dass angesichts der umfangreichen Judikatur zu dieser Bestimmung nicht davon auszugehen sei, der Gesetzgeber hätte nicht hinreichend bestimmt, unter welchen Voraussetzungen eine Nebenbestimmung als gröblich benachteiligend zu qualifizieren sei.
Zusammengefasst hat der Verfassungsgerichtshof beide Anträge abgewiesen. Die vom Obersten Gerichtshof herangezogenen Maßstäbe zur Prüfung von Mietvertragsklauseln seien verfassungskonform und bleiben sohin weiterhin aufrecht.
OGH-Urteil vom 30.07.2025 (10 Ob 15/25s)
Das Erkenntnis des VfGH wurde durch das anschließende Urteil des Obersten Gerichtshofes vom 30.07.2025
(10 Ob 15/25s) umgehend wieder relativiert. Auch in diesem Verfahren begehrte der Kläger – wie bereits in der zuvor behandelten VfGH-Entscheidung – die Rückzahlung der Wertsicherungsbeträge unter Berufung auf das Anpassungsverbot.
Sowohl das Erstgericht als auch das Berufungsgericht gaben dem Begehren des Klägers statt und verwiesen auf die bisherige höchstgerichtliche Rechtsprechung zu § 6 Abs 2 Z 4 KSchG.
Der OGH drehte jedoch die Entscheidungen der Unterinstanzen und kehrte von seiner bisherigen Judikaturlinie zur Wertsicherung ab.
Nach eingehender Auseinandersetzung mit der Literatur kam der OGH in dieser Entscheidung zum Ergebnis, dass
§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG nicht auf Vertragsverhältnisse anwendbar sei, bei denen der Konsument von vornherein mit Preissteigerungen rechnen müsse. In solchen Fällen fehle es – so der OGH – am für den Normzweck erforderlichen „Überraschungsmoment“. Dies treffe auch auf wertgesicherte Mietverträge zu, wo der Mieter von vornherein mit Mietzinsanpassungen rechnen muss.
Bemerkenswert ist, dass der OGH diese Kehrtwende nicht durch einen verstärkten Senat getroffen hat. Damit kann derzeit nicht von einer gefestigten Rechtsprechung derzeit ausgegangen werden. Die Entscheidung reiht sich vielmehr in die teils divergierende Judikatur zur rechtlichen Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln ein.
Fazit:
Vermieter sind angehalten, ihre bestehenden Mietvertragsmuster einer sorgfältigen Überprüfung im Hinblick auf die Ausgestaltung der Wertsicherung zu unterziehen und diese zukunftsorientiert anzupassen. Vor dem Hintergrund der derzeit unklaren Judikaturlinie besteht nicht nur das Risiko des vollständigen Wegfalls von Wertsicherungsklauseln, sondern auch eine daraus resultierende Verpflichtung zur Rückerstattung sämtlicher bereits vereinnahmter Wertsicherungsbeträge.
Wir unterstützen und beraten Sie in diesem Zusammenhang gerne.
Autor: Mag. Andreas Haselbruner, LL.M. (links)
Co-Autor: Mag. Thomas Ebner, LL.M. (rechts)
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