Sowohl Bestandnehmer als auch Bestandgeber sehen sich immer wieder mit der Frage konfrontiert, ob das bestehende Bestandsverhältnis in einem Einkaufszentrum als Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht auszulegen ist. Als „Einkaufszentrum“ sind großflächige Betriebstypen des Handels zu verstehen, wobei hierunter beispielsweise auch Bahnhöfe einzuordnen sind.
Zuletzt wurde diese Diskussion aufgrund der COVID-19 bedingten Maßnahmen (insbesondere der behördlichen Schließungen) wieder aktuell. Dies insbesondere deshalb, weil die Frage, ob es sich um eine Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht handelt, eine wesentliche Auswirkung auf die Anwendbarkeit der – durch die COVID-19-Krise ins Zentrum gerückten – §§ 1104 ff ABGB haben. So steht beispielsweise einem Pächter – im Gegensatz zum Mieter – die Bestandzinsminderung aufgrund von teilweiser Unbrauchbarkeit des Bestandsobjektes nur dann zu, wenn der Pachtvertrag auf ein Jahr (oder kürzer) befristet ist und mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Pachtertrages verloren geht.
Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren bei der Abgrenzung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht von Bestandobjekten in Einkaufszentren insbesondere folgenden Aspekt in den Vordergrund gestellt: „Wurde ein lebendes Unternehmen zur Fruchtziehung überlassen?“
Die Beantwortung dieser Frage hängt stets vom jeweiligen Einzelfall ab. Als „Fruchtziehung“ wir das Recht des Pächters verstanden, den mit dem Bestandobjekt typischerweise verbundenen Ertrag zu nutzen. Wurde kein lebendes Unternehmen übergeben, ist regelmäßig von einer Geschäftsraummiete auszugehen, und zwar unabhängig davon, ob der Bestandsvertrag als Miet- oder Pachtvertrag bezeichnet wird. Auch die regelmäßig vereinbarten Punkte „Betriebspflicht, überlassener Kundenstock und ein umsatzabhängiger Zins“ ändern in diesem Fall grundsätzlich nichts am Vorliegen einer Geschäftsraummiete.
Sind auch Sie Bestandnehmer oder Bestandgeber eines Objektes in einem Einkaufszentrum? Gerne unterstützt Sie das Team der Waitz Rechtsanwälte bei der Frage, ob es sich bei dem Vertrag um einen Miet- oder Pachtvertrag handelt und welche Konsequenzen mit der rechtlichen Einordnung verbunden sind. Ihre Ansprechpartner finden Sie hier.
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