1. Überblick
Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) ist mit 1. Jänner 2026 ein neues gesetzliches Wertsicherungssystem in Kraft getreten. Zentrales Element ist das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das Mietzinserhöhungen aufgrund von Wertsicherungsklauseln klar begrenzt – auch in vielen bestehenden Mietverhältnissen.
2. Neues Wertsicherungsmodell
Das MieWeG führt ein einheitliches Berechnungsmodell (aus unserer Sicht ein sehr komplexes Modell) für Wohnungsmieten im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ein:
- Mietzinsänderungen nur einmal jährlich zum 1. April;
- Maßgeblich ist die Inflation des Vorjahres (VPI-Jahresdurchschnitt);
- Über 3 % Inflation wird der übersteigende Teil nur zur Hälfte des Mehrbetrags berücksichtigt;
- Für MRG-beschränkte Wohnungsmieten:
- 2026: max. 1 %
- 2027: max. 2 %
- Erste Valorisierung frühestens im Jahr nach Vertragsabschluss;
- Die durchschnittliche Veränderung des VPI des jeweiligen Vorjahres wird nur anteilig angesetzt, also entsprechend der Anzahl der seit Vertragsabschluss vollständig verstrichenen Monate im vor dem Valorisierungszeitpunkt liegenden Kalenderjahr im Verhältnis zu zwölf Monaten.
Das Modell kann durch bloßen Gesetzesverweis im Mietvertrag vereinbart werden und gilt auch für bestehende Verträge bei Valorisierungen ab 2026.
Es wird sich erst zeigen, wie sich das neue Berechnungsmodell bewährt und wie es in der Praxis sinnvoll umgesetzt werden kann, da es sehr komplex aufgebaut ist.
3. Bestehende Wertsicherungsklauseln
Weichen vertragliche Klauseln vom neuen Modell ab, ist eine Parallelrechnung erforderlich. Mietzinserhöhungen sind nur zulässig, wenn:
- ein vertraglicher Valorisierungsschritt vorgesehen ist und
- die gesetzlichen Höchstgrenzen eingehalten werden.
Die Mietzinsobergrenzen des MRG bleiben unverändert aufrecht.
4. Einschränkung von Rückforderungsansprüchen
Rückforderungen wegen unwirksamer Wertsicherungsklauseln werden zeitlich begrenzt:
- Rückforderung grundsätzlich nur für die letzten fünf Jahre vor Vertragsbeendigung
- Verjährung: drei Jahre ab Kenntnis
Ausgenommen sind bereits gerichtlich geltend gemachte Ansprüche sowie unionsrechtlich missbräuchliche Klauseln.
5. Weitere Neuerungen
- Richtwerte und Kategoriebeträge werden nach dem neuen Modell valorisiert (Deckelung 2026/2027)
- Mindestbefristung bei Wohnungsmieten mit unternehmerischem Vermieter künftig fünf Jahre
6. Was bedeutet das für Vermieter?
- Anpassung der Mietzinserhöhungen: Ab 2026 sind Wertsicherungen nur noch einmal jährlich zum 1. April und innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Grenzen möglich.
- Relevanz für bestehende Mietverhältnisse: Auch bei laufenden Verträgen sind Valorisierungsschritte ab 2026 am neuen gesetzlichen Berechnungsmodell zu messen.
- Prüfbedarf bei Wertsicherungsklauseln: Weichen bestehende Klauseln vom gesetzlichen Modell ab, ist vor jeder Erhöhung eine Parallelrechnung erforderlich.
- Rückforderungsrisiko: Rückforderungsansprüche wegen unwirksamer Wertsicherungsklauseln sind zeitlich begrenzt.
- Vertragsgestaltung künftig noch wichtiger: Bei Neuverträgen empfiehlt sich eine klare Bezugnahme auf das gesetzliche Wertsicherungssystem.
- Längere Mindestbefristung im MRG beachten: Bei unternehmerischen Vermietern ist künftig eine Mindestbefristung von fünf Jahren einzuplanen.
Empfehlung: Eine rechtzeitige Überprüfung bestehender Mietverträge sowie eine Anpassung der Vertragsmuster kann helfen, rechtliche Risiken zu minimieren und Planungssicherheit zu schaffen. Unser Team unterstützt Sie sehr gerne dabei!
Disclaimer: Dieser Beitrag dient lediglich zur allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit wird von Waitz Haselbruner Rechtsanwälte GmbH keine Haftung übernommen.
